Færst hefur í auka að atvinnurekendur starfsmanna eru jafnframt leigusalar þeirra. Er nauðsynlegt að árétta að bæði leigusalar og leigjendur eru með sömu réttindi og skyldur skv. húsaleigulögum þrátt fyrir þeir séu jafnframt í ráðningarsambandi.
Leigusamningur og ráðningarsamningur eru tveir ólíkir samningar
Þarf í fyrsta lagi að vera til staðar leigusamningur á milli leigutaka og leigusala sem er aðgreindur ráðningarsamningi beggja aðila. Í leigusamningi þarf að taka fram skilyrði sem nefnd eru í 6. gr. húsaleigulaga, sem eru m.a.:
- Fjárhæð leigu og hvort og hvernig hún breytist á leigutímanum
- Hvort samningur sé tímabundinn eða ótímabundinn lýsingu á húsnæðinu
- Hvar og hvernig greiða skuli leiguna
- Hvort samningur sé tímabundinn eða ótímabundinn
Sé enginn skriflegur leigusamningur gerður er gert ráð fyrir að ótímabundinn ráðningarsamningur sé til staðar.
Aðgangur leigusala er skilyrtur
Í öðru lagi á leigusali einungis rétt á aðgangi að leiguhúsnæði með hæfilegum fyrirvara og í samráði við leigjanda þannig að hvorki fari í bága við hagsmuni hans né leigjanda eins og fjallað er um í 41. gr. húsalegulaga. Leigusala er heimilaður aðgangur í tvennum tilgangi:
- Í fyrsta lagi til að láta framkvæma úrbætur á leiguhúsnæði
- Í öðru lagi til eftirlits með ástandi leiguhúsnæðis og meðferð
Leigutaki skal ávallt vera viðstaddur þegar leigusali nýtir þennan rétt sinn, en leigusala er ekki heimill aðgangur að húsnæðinu nema leigjandi eða umboðsmaður hans sé viðstaddur, eða þá að leigjandi samþykki skýlaust aðgang leigusala að honum fjarstöddum.
Uppsagnarfrestur leigusamnings þrír mánuðir upp í eitt ár
Í þriðja lagi er uppsagnarfrestur leigusamninga í flestum tilvikum annar en uppsagnarfrestur ráðningarsamninga. Kveðið er á um uppsagnarfrest í 56. gr. húsaleigulaga. Uppsagnarfrestur fyrir íbúðarhúsnæði er 6 mánuðir. Sé leigusali lögaðili sem leigir íbúðarhúsnæði í atvinnuskyni er uppsagnarfrestur 12 mánuðir, hafi leigjandi verið í húsnæði í eitt ár eða lengur. Þá er uppsagnarfrestur fyrir einstök herbergi 3 mánuðir.
Þröng undantekning er frá þessari reglu. Í 50. gr. húsaleigulaga segir að þegar leigjandi er starfsmaður leigusala og hefur fengið íbúðarhúsnæði á leigu vegna þess starfs fellur leigusamningur niður án sérstakrar uppsagnar ef leigjandi:
- Lætur af störfum að eigin ósk, eða
- Er löglega vikið úr starfi vegna brota í því, eða
- Vegna þess að fyrir fram umsömdum ráðningartíma er lokið
Dæmi um þetta er ef húsvörður hefur fengið íbúð í fjölbýlishúsi til afnota vegna starfa sinna og segir síðan upp sjálfur. Samkvæmt greininni ætti húsvörðurinn að skila húsnæðinu af sér við ráðningarlok. Taka ber fram að um þrönga undatekningu er að ræða og gildir hún aðeins um tiltekin tilvik þar sem atvinnurekandi leigir starfsmanni húsnæði vegna starfs starfsmannsins.
Fjárhæð húsaleigu
Í 37. gr. húsaleigulaga segir að aðilum sé frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skal þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila.
Í frumvarpi til húsaleigulaga kemur fram að hvort að leigufjárhæð teljist sanngjörn og eðlileg „hlýtur alltaf að fara mjög eftir staðháttum og atvikum og ástandi á leigumarkaði á hverjum tíma“. Meginviðmiðið er því markaðsleiga fyrir sambærilegt húsnæði, en til hliðsjónar má líta til eftirfarandi atriða:
- Almennan húsnæðiskostnað, þar með talið vaxtakostnað, skatta og gjöld
- Staðsetningu, gerð og ástand leiguhúsnæðis
- Endurbætur, breytingar og viðhald sem hvor aðila tekur að sér
- Leigutíma og fyrirframgreidda leigu
- Aðrar sérstakar samningsskyldur og réttindi sem eðlilegt er að hafi áhrif á leigufjárhæðina
Tengsl fjárhæðar húsaleigu við lágmarkslaun
Sé fjárhæð leigu úr hófi og leigusali er jafnframt atvinnurekandi og þar með launagreiðandi eða þeir aðilar eru nátengdir, getur sú spurning vaknað hvort að starfsmaður fái sannanlega greidd lágmarkslaun eða hvort að kjör hans teljist ekki lágmarkskjör og brjóti þannig í bága við 1. gr. laga nr. 55/1980.
Það sem hlýtur að vega þyngst í þessu mati eru annars vega launakjör starfsmannsins og hins vegar fjárhæð leigunnar. Sé starfsmaður á lágmarkslaunum eins og kveðið er á um í kjarasamningi og fjárhæð leigu er úr hófi má færa sterk rök fyrir því að starfsmaðurinn fái þannig lægri laun en kveðið er á um í kjarasamningi í bága við lög og kjarasamninga.
Húsaleiga í kjarasamningum
Ber einnig að benda á að kjarasamningar geta í einhverjum tilvikum fjallað um leigu og fjárhæð hennar.
Í kjarasamningi SGS og Bændasamtaka Íslands er t.d. tekið fram að hámarksleiga fyrir húsnæði fyrir einstakling 18 ára eða eldri eru 902 kr. á dag og með fæði eru það 2.439 kr. á dag. (2019)
Þá kemur m.a. fram í gr. 5.2 samnings um stórframkvæmdir milli SA og ASÍ að starfsmenn sem hafi fasta viðveru á vinnustað í hverju úthaldi skuli hafa frítt húsnæði og að jafnaði skuli vista starfsmenn í eins manns herbergjum. (2019)
Í 6. gr. kjarasamnings SGS og Flugleiðahótela um kaup og kjör starfsfólks á Edduhótelum, sem vinnur eftir hlutaskiptakerfi, segir síðan að hótelið leggi starfsfólki til frítt fæði, húsnæði og vinnufatnað. (2019)
Loks má nefna, tengt þessu, að kjarasamningar kveða oftast á um að vinni starfsmaður utan samningssvæðis að ósk atvinnurekanda skuli atvinnurekandi sjá starfsmanni fyrir sjá starfsmanni fyrir ókeypis húsnæði, sem og fæði og ferðum fram og til baka.
